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广州张静律师解答：如认购书具体了商品房买卖合同应具备的必要条款，则可认定为是商品房买卖合同，在符合执行异议的条件时（查封前签订了合同并占有房屋，愿意将余款提存给法院，自身无过错），就可以提执行异议要求中止执行。如下面这个案件，因开发商欠付工程款，房屋被承包商申请强制执行，买家提执行异议就获得了法院支持。

判决书节选：

本院认为：首先，张某提交的在购房过程中形成的《认购书》、POS机刷卡存根、《收款收据》、账户交易流水以及其在收楼过程中和入住案涉房屋后在日常生活所形成的《收楼确认书》《物业管理服务协议》《委托银行代收款协议书》、住宅管理费、电费发票、《业主消防安全责任书》、物业费用清单等证据足以证实案涉购房交易的真实性。诺某合伙企业提出的部分证据存在的瑕疵不能否定上述多项证据相互印证所形成的整体证明效力。

其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，张某虽未与利某公司签订正式的商品房买卖合同并办理网签、备案等手续，但其在案涉房屋被查封之前与利某公司所签订《认购书》对商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、分期付款的时间及金额等内容作出了明确约定，且也已依约向利某公司支付了定金及部分房款，利某公司也已向其交付案涉房屋。因此，双方之间签订的认购书应认定为商品房买卖合同。

再次，张某提供了其及其丈夫、儿子、女儿名下不动产登记查询结果的证明，可证明其家庭成员在本市并无其他房产，由此可以证明其从利某公司处购买案涉房屋目的是为了自身居住和生活需求，属于《执行异议复议规定》第二十九条规定的“因所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，其属于商品房消费者。

复次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》（已失效，现为《民法典》）第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。上述规定体现了商品房消费者的生存权优先保护的原则。商品房消费者的生存权优先于建设工程价款优先权及抵押权。张某已交付一定比例购房款且从2015年至今已在案涉房屋中居住多年，对案涉房屋享有物权期待权。同时，虽然其支付比例尚未达到《认购书》约定价款的百分之五十，但其已将剩余部分价款交付至一审法院以供执行，可在一定程度上满足诺某合伙企业的清偿要求。从优先保护商品房消费者生存利益和平衡商品房消费者和抵押权人利益考虑，应认定张某对案涉房屋享有的民事权益能够对抗于诺某合伙企业基于在建工程抵押权而对案涉房屋的强制执行。